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辦理第二套房貸時,貸款金額為63萬元,分20年期償還,按目前銀行可以給出的最低9.5折利率(6.2225%)計算,采用等額本息還款法,20年後,何先生累計付給銀行本金63萬元、利息47.27萬元。

曾享7折利率者

方案1總本金108萬元,現在支付現金45萬元,總貸試算房貸二胎年息借貸增貸轉貸款額63萬元,總利息47.27萬元。

隻要還清首套房貸就能首付三成買第二套,目前沈城各傢銀行執行的這一新政讓部分人產生瞭提前還貸的想法,以便在再次購房時享受首套房的貸款政策。但記者調查發現,是否提前還房貸,要考慮貸款餘額和利率多種因素。在首套房貸款利率7折的情況下,提前還上首套再貸款買二套,也有可能多付利息。

賀先生還想買一套房用以改善居住狀況,他看好瞭一套總價約為90萬元的房子,想辦理20年期貸款。房貸新政出臺後,他向銀行咨詢得知有兩個貸款方案:1、把第一套房貸提前還上再買二套,首付是30%,利率最低為基準利率打9.5折;2、不還第一套住房貸款,直接貸款購買第二套,首付是60%,利率最低為基準利率上浮10%。

為什麼買二套房時享受低利率(6.225%)反倒比高利率(7.205%)要多掏利息呢?賀先生的感覺和現實情況出現的偏差,“差頭兒”在哪裡?

理財專傢分析:首先,方案2中,賀先生第一套房房貸已還款至中期,按等額本息還款法辦理房貸的客戶,每月向銀行還款的金額(含本金和利息)都是相同的,在還款前期所還金額裡,本金比例低、利息比例高,但進入中後期,每月所還金額中,本金比例提高,利息比例降低。因此,賀先生第一套房的房貸所需要支付的利息總額並不高。其次,賀先生如果按方案1來貸款買二套房,看似利率低,但貸款本金高,總計支付的利息當然會高。



沈陽買二套房 提前還首套未必劃算

賀先生自己感覺,應該是“把第一套住房貸款提前還上再買二套享受銀行的首套貸款政策”這種做法比較劃算,但他又叫不準。



市民賀先生,2006年貸款購買首套住房,貸款總金額27萬元,貸款利率起初為基準利率打8.5折,後被銀行下調至7折,貸款期限20年,還款方式為等額本息。目前,賀先生的還款期限還餘12年,仍欠銀行本金約18萬元。

賀先生還上第一套房貸,需要給銀行18萬元高雄法拍撤回現金。辦理第二套房貸時,需要支付27萬元現金作為首付款。賀先生一共要支付現金45萬元。



方案2總本金108萬元,現在支付現金54萬元,總貸款額54萬元,總利息38.83萬元。

如果不還上第一套房貸,買第二套房子時按銀行現在二套房貸政策計算的話,現在,賀先生要支付銀行首付款現金54萬元。

繼續還第一套房貸,期限還有12年,貸款本金18萬元,貸款利率為基準利率打7折(4.585%)。12年後,共支付銀行本金18萬元、利息6.78萬元。

還第二套房貸,期限20年,貸款本金36萬元,貸款利率為基準利率上浮10%(7.205%)。20年後,共支付銀行本金36萬元、利息32.05萬元。

兩套房貸,賀先生總計支付利息38.83萬元。

結論如果賀先生按新房貸政策將首套房貸還清,再貸款購買二套房,未來需要多支付利息8.44萬元。

感覺和現實為啥出現瞭偏差?

要買二套房是否還首套“叫不準”瞭

提前還首套再貸二套多掏利息?

內容來自sina新聞

並不都適合提前還貸

理財專傢提醒購房者,買二套房前,一定要計算一下提前還款是否恰當,算兩種情況下需要支付的總利息,曾享7折利率優惠的並不都適合提前還款。

11月6日,工商銀行高級理財經理陳鐵鋼表示,對於正在糾結中的賀先生來說,按目前的市場利率測算一下兩種方案各需要還多少利息,就容易做出選擇瞭。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/08055936277061546329294.shtml

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