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專傢稱房市衰退格局已定 至少再下行8個月



但需要註意的是,2014年房價調整的背景完全不同於2008年和2010年。2008年的下跌屬於嚴重的外部沖擊,2010年起的下跌則是由於史上最嚴厲的房地產調控。

如果類推的話,2014年的房價環比下跌應在6~8個月,這也是很多人認為2014年房價下跌不會太久的原因,更何況不斷有城市解除限購、財政補貼以及央行房貸新政等救市措施出臺。

衰退格局確立

以此推算,2014年的房價同比下行將持續18個月,也就是到2015年6月,從目前算,也就是房價還將下行8個月左右。



經濟衰退,一般是指一年中一國的國內生產總值(GDP)增長連續兩個或兩個以上季度出現下跌,NBER後來甚至把衰退的定義更模糊些瞭,“大多數經濟領域內的經濟活動連續幾個月出現下滑”。

那麼,這個衰退還要持續多久呢?直觀而言,還要跌多少個月呢?

雖然單個月的數據並不重要,但政策很難扭轉當前房地產市場的熊市征途,把房地產市場當作股票市場來觀察,你會發現清晰很多。

需要註意的是,從10月房價同比數據來看,從2014年1月算起,已是連續10個月下行,連續2個月下跌,跌幅擴大。具體城市來看,除瞭廈門、鄭州和合肥,其他67個城市房價已經低於1年前,平均同比跌幅高達2.62%。通俗點而言,絕大多數城市中一年前買入房子的人皆已被套。

需要說明的是,這是房價同比下行周期的推算,而且是最保守的推算瞭,也相對偏短期。考慮到政策擾動,尤其是“9·30”房貸新政中MBS的效應,屆時如果出現偏差也很自然。如按其他領先指標推算,本輪房價調整的持續時間遠超8個月。

那麼,究竟還會跌多長時間呢?長期以來,關於房價的爭論,太多局限在道德和調控,很少有人從周期角度等技術層面去分析。建融高雄湖內建融

(作者為第一財經《財商》副主任,最新著有《房市大衰退:33年房市變遷大推演》)

諸如崩潰這樣的字眼是比較嘩眾取寵的,量化標準上也缺乏共識,而關於“衰退”,筆者在新著《房市大衰退:33年房市變遷大推演》中參考瞭美國國傢經濟研究局(NBER)的相關定義。

我們還是要回歸基本面,同時參照歷史來討論,尤其是對比2008年以及2010年的兩輪調整。

其實2013年市場已經給出瞭指引,這真的不是馬後炮。2013年中國商品住宅銷售面積為11.57億平方米,達到歷史性的高峰,相對於2010~2012年,高出近2億平方米。商品住宅銷售額為6.77萬億元,同樣達到歷史性的高峰。雖然2013年房地產市場上多項指標在量方面仍在增長,但同比數據開始出現瞭明顯的下滑,這固然有基數高的緣故,但沖到山峰後開始自由落體,盛極而衰的跡象已是閃爍其中。

先看2008年房市調整,受金融危機沖擊,2008年1月起70個大中城市新建住宅指數同比數據開始快速下行,但在2008年底遭遇“四萬億”政策刺激之後,從2009年4月出現快速上漲,房價調整隻持續瞭16個月,而上漲又非常迅猛,市場情緒經歷瞭恐慌式下跌到貪婪性搶購,呈現出一個大V字形走勢。

再看2010年起的調整,2010年4月“新國十條”出臺,70個大中城市新建住宅指數同比數據從2010年5月一直調整到2012年9月,歷時29個月。從2012年10月政策開始有所放松,房價出現反彈,走勢呈現出一個大U字形。

這兩次房價調整,如果從環比數據來看,第一輪從2008年8月下跌,至2009年3月上漲,隻下跌瞭6個月;第二輪從2011年10月下跌,到2012年6月上漲,隻下跌瞭8個月。

至少再下行8個月

而2014年沒有嚴重的外部沖擊,也沒有嚴厲的內部調控,且2013年房地產市場還高歌猛進,商品住宅無論是銷售面積還是銷售額都創歷史新高。這說明我們可以參考歷史,但當下的市場又遠非前兩輪調整可比。

更應值得註意的是,這一切都是發生在央行“9·30”房貸新政之後,目前看來,一線城市二手房成交大幅回暖,二手房價格出現企穩跡象,即政策真正推動的是四個一線城市二手住宅價格的止跌。強調政策托底的朋友們是不是應當深思一下。

11月18日,國傢統計局發佈的10月份70個大中城市新建住宅價格指數環比下跌0.8%,雖然跌幅比9月略有收窄,但這已是連續第6個月下跌,這也意味著房地產市場進入瞭衰退期。

筆者在《房市大衰退》中研究瞭商品住宅銷售面積、房地產開發投資完成額、商品住宅施工面積等3個領先指標,這3個指標皆從2013年2月起開始走下坡路。

尤其第一個指標,研究2005年1月以來的商品住宅銷售面積與70個大中城市新建住宅價格指數關系可以發現,兩者的對應關系明顯,且9年中共有6次前者領先後者,領先時間從2個月到10個月不等,但相隔時間逐漸拉長。

雖然輿論上仍在爭論房價的走勢,大有讓人神經錯亂之感,但事實上,房地產市場的衰退格局已經確立瞭。

雖然10月房價環比跌幅略有收窄,但70個大中城市中,價格下降的城市有69個,持平的城市有1個,就連前期一直堅挺的廈門也在9月停止瞭連續28個月的上漲,進而在10月首次出現環比下跌。

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至於按照筆者運用艾略特波浪理論等方法測算的話,房價調整的時間還要更長。暫且不表,免得嚇到瞭大傢,同時預測也是件危險的事。 攝影記者/王曉東

其實,11月3日中國指數研究院發佈的10月百城住宅價格指數就顯示,10月百城住宅均價同比23個月來首次下跌,環比連續第6個月下跌。也就是說,不同的樣本都在說明中國房地產市場衰退格局已經確立。



內容來自sina新聞

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-11-21/08345941357633658472414.shtml

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