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  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進分析,中海地產和中建地產,面對國內外大型房企的競爭,顯然並非高枕無憂。加強品牌資源的重組,實際上是力圖從品牌戰略管理的角度提升在行業內的知名度與競爭力。

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  隨著中國建築拋出中建系地產整合計劃,過去由萬科作為龍頭引領行業的格局恐受到沖擊。這意味著,資產註2胎房貸年息入一旦完成,中海地產從盈利上規模上都將坐上房企頭把交椅。

  不過,外界對於中建系地產業務整合給予高度關註。申銀萬國一位地產分析師稱,資源整合顯然有望加快中建地產業務的整體發展,中建直營的地塊不少也在一二線城市,如果通過中海的品牌和更為成熟的運作,土地資產的產出效率將得以提升。

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  此外,資產整合可以相對躲避同業競爭,增強資源壟斷實力。"在當前競爭格局上,對於房地產資源,如土地、資金、人才、技術、市場、管理等要素,能優先實現壟斷,誰就能實現在這方面的資源獲取的話語權。"嚴躍進表示。

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  註資復雜短期難行

  "中建旗下地產業務雖然銷售規模並不大,但具有龐大的優質土地儲備,一旦註入中海地產,地產航母將形成。" 一位中海地產中層人士告訴記者。據瞭解,完成資產註入後,中國建築原則上不再新增直營從事純粹房地產開發業務,但由其屬下各工程局及設計院等運營的房地產發展業務除外。

  在過去,母公司資產並入上市公司的案例並不少見,華潤置地便擅長於吸納通過母公司孵化過的項目。不過,上述現象僅僅局限於少量或者個別項目,中建此次資產註入計劃可謂拉開整合序幕。

  此外,他還認為,如果資產成功註入中海,中建未來將得以使用中海在香港融到的資金,去年中海平均借貸成本隻有3.6%(年度利息支出/平均借貸額),從而解決內地項目的融資難題。

  從今年上半年業績來看,萬科實現營業收入413.9億元,而凈利潤為45.6億元,而中海地產在不足260億元的營業收入中,便獲取瞭88億元凈利潤,凈利潤率高達33.8%。在業內人士看來,在中海盈利能力方面遠超萬科的同時,一旦資產註入成功,其銷售規模也將對萬科形成強力沖擊。

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  中海地產日前宣佈,控股股東中國建築擬將房地產事業部、旗下子公司中建地產及中國建築國際運營的房地產業務,均註入旗下最大的地產平臺中海地產。

  這也意味著,資產註入一旦完成,中海地產不僅從盈利上超越萬科,而且從規模上也有望坐上房企第一把交椅。證券時報記者采訪的多位業內人士預計,中建系地產業務整合,將會拉開房企整合序幕,中小房企生存空間將會愈來愈小。

  上述人士坦言,過去中建旗下地產業務較為分散,銷售效率未能達到最大,一旦實現有效整合,銷售業績將會顯著丁種建地增長。事實上,以此次資產註入計劃中的中建地產為例,去年全年,該公司實現銷售額206億元,實現銷售面積239萬平方米。而中海地產去年總銷售額就有1115億港元。值得一提的是,中建地產在京滬等地運作多個商業綜合體項目,具備成熟的商業地產運作經驗,中建地產一旦納入中海,無疑將會彌補中海在商業地產的短板。

  嚴躍進認為,從行業競爭格局的打破角度看,房地產寡頭壟斷格局將會加快形成,將進一步擠壓中小房企的生存空間,部分房企則難以實現"再分一杯羹"的發展願望。

  事實上,此次整合最具吸引力的,莫過於中建旗下龐大的優質土地資源。據記者瞭解,截至上半年末,中國建築房地產業務土地儲備為6914萬平方米,如果刨去中海地產目前的3649萬平方米土地儲備,未來中建可註入的土儲高達3265萬平方米。不過,中國建築此次計劃註入中海的資產,也許並不是中國建築的除中海外全部房地產資產。據記者瞭解,中國建築旗下八個建築局同樣有一些房地產項目在運作。

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  對於註資行為,中海地產董事局主席孔慶平告訴記者,這是公司資產整合的一種考慮,公司正在研究方案發展的可行性。他坦言,目前中建旗下三傢公司均在運營房地產業務,此舉一方面是為瞭解決同業競爭問題,另一方面也是有意將中建旗下房地產資源發揮至最高水平。

  盡管資產註入可以解決中建多項難題,但實現整個過程卻並非易事。一位接近中國建築人士表示,所謂註入很可能是中國建築以100%持股的地產公司作為註入資產,換購中海地產增發股份。

  前述中海地產人士也告訴記者,中海地產整合中建地產的說法一直都有,但目前還沒具體動作。"這項註資需要將中建資產打包,再由A股上市公司轉至H股上市公司,過程相當復雜,這個過程需要數月才能完成。"他坦言。按照中海方面預計,即便是註資完成,中建上述資產也很難在年內產生效應,對中海今年業績增色不大。

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內容來自sina新聞

  據公開資料顯示,在中國建築今年上半年銷售額中,建築業務新簽合同額達到6560億元,而地產業務為788億元,地產業務僅占到10.7%。而在中國建築788億元的地產銷售額中,中海地產占到631億元,這也意味著刨去中海的銷售額,中建旗下地產銷售為157億元。

  事實上,目前能夠實現大型資產整合的房企並不在少數。招商地產背靠招商局集團,而招商局集團在深圳前海具有大批優質地塊,未來均有機會註入招商地產,而該公司日前已經宣佈籌劃發行股份購買資產事項。另外,華潤置地隸屬於華潤集團,華潤集團有著龐雜的產業體系。在過去6年中,華潤置地一直在接手母公司孵化資產。業內人士估算,華潤集團註入的資產總金額約為400億港元。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-08-08/08532326024.shtml

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