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  事實上,最容易被忽略的是地級市購物中心的泡沫。以中小開發企業開發的商業項目為主。在2010年到2013年這4年間,地級市的城市綜合體個數增加瞭3-5倍。更有多數地級市的商業綜合體數量,從2010年的空白或者一至兩傢商業集合體,猛然增加到在建和開業達到10個以上。還不算政府雄心萬丈,野心勃勃的舊城改造,其核心驅動引擎仍然是綜合體。

  2013年恰逢電商與傳統商業激烈碰撞,商業地產泡沫化趨勢越來越嚴重,尤其是地級市購物中心泛濫,以住養商的粗放式開發模式占絕對主導的大背景下,2014年最嚴峻的問題,無疑是地級市購物中心的銷售模式,正遭遇生死考驗。

內容來自s高雄二胎融資貸款全省皆可處理ina新聞

  某縣級市,在建購物中心8個,市區人口不足20萬。除其中一個全持有之外,其他基本采取售後返租模式。2011年最先銷售的一個1樓均價達到3萬,最高突破7萬,返租5年,年回報率5%。而從2012年開始陸續投入市場的銷售型購物中心,由於面臨越來越多的競爭對手,越來越少的本地投資客群,返租年限從5年逐步延長至7年,10年,個別有15年返租承諾。年返租比例從5%逐步上漲到7%,9%,最高突破12%。

  商業供應洪峰已至,自救有心無力。預計2015年國內的購物中心有望達到4500傢,商業建築面積達到3億平方米。從現在到2025年,還會有7000傢建成開業,屆時購物中心將超10000傢。

  上述案例是常見的地級市銷售型購物中心難題,更加雪上加霜的是隨著競爭項目的爭奪,同質化嚴重的項目開始打價格戰,年返租比例從7%不斷攀升,最高有22%(射洪縣某項目),10%到20%之間的返租回報比比皆是。供過於求的市場格局,導致已下定的部分客戶開始退訂或退房,有意向的客戶群陷入觀望。邛崍某項目,總產值8億,開盤去化2億,之後陷入漫長去化周期;南充某項目,首期開盤後不到3個月,老業主開始要求退房,代理公司遲遲拿不到傭金,銷售團隊不穩定,投機式代理公司入不敷出。當初信誓旦旦的主力店帶動,返租統一經營頓時落空,已簽訂意向入駐協議的超市主力店也開始猶豫,其他次主力店如肯德基、院線也開始搖擺......

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-02-13/09263921125.shtml

觀點時評地級市商業地產遭遇生死考驗

  但出乎開發企業意料,2011年期間搶商鋪的現象基本絕跡,2013年來訪客戶、意向客戶以及下單客戶比例大幅下降,甚至已經出現蓄客不理想而延遲開盤,其中一個基於年終工程結算、人員工資、稅務結算等資金壓力,低於蓄客價格而開盤,預想趁著打工返鄉人潮,打撈一筆。不過,最終以銷售不足2個億而告終。而此項目的商業總產值是12個億。也就意味著90%大鋪面,位置不好的,或樓層比較高的鋪面陷入漫長的銷售周期。

  這種地級市的銷售型購物中心,招商難、銷售難、開業經營造活難的三大考驗,最致命的還是銷售受阻。也是目前商業地產領域最大的洗牌隱患。因為銷售直接關系到現金流。

  當前的中小商業地產開發企業,不管是主動還是被動加入商業地產淘金熱潮,都已漸漸步入深水區,有些已經陷入泥潭。當初的廟堂謀敗,致使企業在商業地產裡火中取栗,從上將伐謀的角度講,自救已無可能,商業地產此輪泡沫已經是行業困境,甚至牽扯到國傢經濟的健康,也許等待不動產金融化,期待政府放寬商業地產金融證劵化,才是解套的良藥,但就當前改革步伐來看,遙遙無期......好自為之吧。





  粗放的開發模式,讓銷售成為考驗現金回流和融資的最大障礙。開發企業的過高預期,以住養商的模式,主要體現在以銷售返租為主的商業地產項目。而銷售過程中遇到的問題卻是大同小異。本就不多的投資客群逐漸被競爭對手稀釋,地級市輻射能力弱,對外地投資者吸附力不強,投資客越來越精明,自身商業可售面積過大,市場表現遠低於預期,開盤去化不理想,可售部分的"精肉"被銷售,剩餘的部分無人問津。

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